Dziś o 9.00 rano Naczelny Sąd Administracyjny miał rozstrzygnąć, czy zasadna jest skarga byłego wojewody mazowieckiego na plan miejscowy dla Czerniakowa Południowego (łąki między Czerniakowską i Trasą Siekierkowską, w kierunku Siekierek). Wojewoda Zdzisław Sipiera jeszcze w 2019 roku wyliczył bowiem, że w planie brakuje nieco ponad 2% do zachowania minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej (60%), wskazanego w studium zagospodarowania Warszawy i w planie ochrony Jeziorka Czerniakowskiego. Wada dotyczyła nie całego obszaru planu, lecz tzw. Strefy F, która zajmuje 70% jego powierzchni. W tej właśnie strefie miała koncentrować się zabudowa mieszkaniowa.
2% różnicy to nadal 2% za mało
Skarga wojewody przeszła wszystkie szczeble administracyjne. NSA był ostatnią instancją, która miała postawić kropkę nad i. I postawiła, odrzucając wniosek kasacyjny miasta. Trzyosobowy skład sędziowski orzekł, że ustalenia planu nie można traktować jedynie jako orientacyjne. - Czy to będzie 59,5 czy 58 (procent minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – przyp. red.), to do tego minimum jeszcze jednak brakuje – powiedział w ustnym uzasadnieniu sędzia sprawozdawca, Tadeusz Bąkowski.
Mówiąc 59,5 czy 58, sędzia odniósł się do dwóch różnych wyników, które podawał w toku procesu urząd wojewody mazowieckiego, Urząd obliczył bowiem wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla skarżonego terenu na dwa różne sposoby i w pismach procesowych raz używał jednego wyniku, raz drugiego. Miasto dowodziło, że na żadnym etapie postępowania sąd nie wskazał, która z tych metod obliczeniowych jest właściwa. Na dzisiejszej rozprawie sąd nie odniósł się jednak bezpośrednio do metod liczenia. Stwierdził jedynie, że wskaźnik 60%, zapisany w prawie, nie został dotrzymany. Szczegółowe uzasadnienie wyroku będzie udostępnione na piśmie w późniejszym terminie.
Czy czeka nas wydawanie warunków zabudowy i chaotyczna zabudowa?
- Przegraliśmy. Nie ma planu – powiedziała przedstawicielka ratusza zaraz po ogłoszeniu wyroku. Zaraz potem doprecyzowała, że chodzi tylko o Strefę F planu, a nie o cały obszar planu, bo tylko tego dotyczyła skarga. Mówiąc jeszcze bardziej precyzyjnie, w przypadku zaskarżonej Strefy F plan miejscowy nadal obowiązuje, tylko że jest obarczony poważną wadą. Nie zawiera jednego kluczowego wskaźnika – wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. A bez niego urząd nie może wydać pozwolenia na budowę.
Wszyscy inwestorzy, z którymi rozmawialiśmy przed rozprawą, spodziewali się takiego rozstrzygnięcia, a jednak czuli się nieco zaskoczeni. Przedstawiciel dewelopera, który planuje zabudowę na terenie Czerniakowa Południowego, wyznał nam, że spodziewał się takiego wyniku od początku sprawy w 2019. Jak przewiduje, wyprostowanie tej sprawy zajmie miastu co najmniej 2-3 lata.
Skoro sąd zakwestionował kluczowy wskaźnik dla 70% powierzchni planu i w związku z tym miasto nie może wydawać pozwoleń na budowę dla tego terenu, to czy spełni się teraz czarny scenariusz, którym straszył ratusz wcześniej? Że wobec braku planu miasto będzie musiało wydawać decyzje o warunkach zabudowy, co spowoduje chaos przestrzenny w tej cennej przyrodniczo okolicy. I, drugi scenariusz, że Jeziorko Czerniakowskie nie będzie miało odpowiedniej ochrony, bo w przypadku braku planu nie będzie można wprowadzić w życie koncepcji o zagospodarowaniu wód opadowych w okolicach Łuku Siekierkowskiego. Koncepcja ta, już dostępna w ratuszu, była wpisana do planu miejscowego – z tej koncepcji miały wynikać szczegółowe zapisy dla inwestorów o tym, jak mają zagospodarowywać wodę opadową na swoim terenie i jak mają przelewać nadmiar tej wody do niecek i zbiorników zasilających Jeziorko.
Jak nieoficjalnie przyznali przedstawiciele ratusza, ryzyko chaosu przestrzennego na terenie Czerniakowa Południowego jest niewielkie. Warunki zabudowy raczej nie będą wydawane, ponieważ w okolicy nie ma żadnej infrastruktury w postaci np. drogi publicznej.
Miasto widzi tylko jedno rozwiązanie
Czy zatem dziewicze łąki nad Jeziorkiem Czerniakowskim pozostaną dziewicze na dłużej? Znów nieoficjalnie, urzędnicy ratusza uważają, że jedynym sposobem na rozwiązanie tego problemu jest uchwalenie nowego planu miejscowego dla zakwestionowanej Strefy F obecnego planu. Czyli wyjęcie z obecnego planu 70% jego powierzchni i rozpoczęcie dla tego obszaru procedury przygotowania nowego planu.
Pod względem merytorycznym potencjalny nowy, mniejszy plan dla Strefy F już jest – wystarczy go skopiować z obecnego, większego i skorygować drobne braki, wytknięte przez wojewodę mazowieckiego. Problem tkwi bardziej w procedurze – trzeba ponownie zebrać wnioski do planu, wysłać projekt do wielu urzędów, prosząc ich o opinię lub zgodę, wyłożyć plan, zebrać uwagi z konsultacji społecznych, rozpatrzyć uwagi, przygotować nowy projekt, uchwalić go przez radę miasta. Wszystkie te kroki proceduralne potrafią trwać latami, najszybciej – rok. Tymczasem nowy plan może się zbiec w czasie z przygotowaniem znacznie ważniejszego i wielowątkowego dokumentu miasta - planu ogólnego, które ma zastąpić obecne studium, czyli konstytucję przestrzenną miasta.
Czy miasto potraktuje nowy plan jako priorytet i skieruje go na szybką ścieżkę proceduralną mimo równoległych prac nad planem ogólnym? Nawet jeśli, nowego planu nie zobaczymy w mocy wcześniej niż za rok.
Zwróciliśmy się do stołecznego ratusza o oficjalny komentarz do dzisiejszego rozstrzygnięcia NSA. Opublikujemy go jak tylko go otrzymamy.