Miesiąc temu 11 września weszła w życie ustawa o jawności cen w nowych budynkach. Zgodnie z nią deweloperzy muszą podawać ceny wszystkich lokali na swoich stronach. Klienci mogą dzięki temu porównać ceny konkurencyjnych osiedli, bez wysyłania zapytań mailem, co wcześniej skutecznie zniechęcało do poszukiwania najtańszego mieszkania w okolicy.

Kiedy sprawdzaliśmy miesiąc temu, jak ustawa zadziałała na nieruchomości wokół Sadyby, okazało się, że tutejsi deweloperzy próbowali ją obejść – publikowali tylko niektóre ceny, wymagali kilkukrotnego klikania, by dojść do cen, albo w ogóle nie prowadzili stron internetowych dla swoich inwestycji.  Pod względem wartości lokali na metr kwadratowy, dało się w okolicach Sadyby kupić 2-pokojowe mieszkania na piętrze już od 14.400 zł.  Były to jednak pojedyncze lokale, wyraźnie ogłaszane na pierwszej stronie inwestycji, by przyciągnąć klientów szukających niskich cen.

Miesiąc po wejściu ustawy: czy widać już i można porównać wszystkie ceny w okolicach Sadyby?

Krótka odpowiedź brzmi: nie. Z siedmiu inwestycji w okolicy Sadyby, które wzięliśmy pod lupę, trzy nadal nie pozwalają na łatwe porównanie cen. Tak jest z firmą Dom Development, największym deweloperem w okolicy, który buduje osiedle Mokotów Sportowy przy Antoniewskiej na Augustówce (kilkaset metrów od Jeziorka Czerniakowskiego, tuż obok elektrociepłowni Siekierki). Firma ta  nadal stosuje tą samą taktykę jak przed miesiącem. Na głównej stronie inwestycji pokazuje ceny tylko trzech przecenionych  mieszkań. Aby zobaczyć ceny pozostałych lokali, trzeba kliknąć w każdy z nich.

Nadal nie ma też strony internetowej dewelopera dla inwestycji Zielona44. Stronę prowadzi firma pośrednictwa nieruchomości, ale i ona nie zamieszcza cen poszczególnych lokali, ani dodatkowych pomieszczeń.

Dziwną taktykę stosuje też firma Ronson, inwestor osiedla Zielono Mi. Firma podaje ceny przy każdym lokalu, ale już historię ich zmian umieszcza w tabeli w osobnej zakładce na górze strony – powiązanie tych dwóch źródeł informacji jest sporym wyzwaniem.

Czy ceny nowych mieszkań  w okolicach Sadyby spadły?

Sprawdziliśmy, czy aby zamieszkać na Sadybie i okolicach trzeba zapłacić premię za lokalizację. I czy cena metra kwadratowego pozostała przez ostatni miesiąc taka sama, czy może spadła? Wreszcie, gdzie jest najtaniej? Do porównań przyjęliśmy najbardziej popularny typ lokalu na rynku – dwupokojowe mieszkanie powyżej parteru.

A więc po kolei. Premii za lokalizację nie widać. Cena raczej odzwierciedla rodzaj inwestycji. Rynek wokół Sadyby podzielił się bowiem na dwa segmenty: jeden to inwestycje premium - niskie, przeszklone, kameralne. Tam średnia cena jest wysoka – od 18 tys. zł/m2 (Augustówka Residence) przez 20 tys. zł/m2 (Zielona44) do 24 tys. zł/m2 (Bernardyńska Apartamenty – w tym projekcie miejsca postojowe potrafią kosztować aż 69 tys. zł).

Z drugiej strony spektrum znajduje się segment inwestycji dla masowego klienta. Tu liczy się przede wszystkim cena. Do tego segmentu można zaliczyć projekty Sadyba Spot przy Powsińskiej, Mokotów Sportowy przy Antoniewskiej, Rytm Mokotowa przy Antoniewskiej i Zielono MI przy Polskiej. W tej grupie średnie ceny za metr kwadratowy 2-pokojowego mieszkania powyżej parteru wahają się w przedziale od 15.500 zł (Rytm Mokotowa) przez 16.500 zł (Sadyba Spot), 16.700 zł (Sportowy Mokotów) do 17.400 zł (Zielono Mi). W tych samych inwestycjach można upolować coś tańszego, w promocji, ale są też lokale znacznie droższe.

Wyraźne obniżki

Czy po miesiącu od wprowadzenia nowego prawa mieszkania wokół Sadyby staniały? Tak – w przypadku niektórych inwestycji, i nie – w przypadku innych.

Wyraźne obniżki dla całego asortymentu mieszkań 2-pokojowych powyżej parteru (obejmującego 34 lokale) wprowadził Robyg w inwestycji Rytm Mokotowa. W stosunku do cen obowiązujących do 30 dni przed obniżką, obecne ceny spadły o ponad tysiąc złotych na metrze. Zamiast 16.200 zł/m2 za to samo mieszkanie trzeba teraz zapłacić 15.020 zł/m2, a zamiast 16.500 zł/m2 – 15.350 zł/m2. Pomnożona przez metraż mieszkania (średnio 40-kilka metrów), taka obniżka przekłada się na oszczędność rzędu 50 tys. zł.

Jeszcze większe obniżki – i to też na całym asortymencie 2-pokojowych mieszkań powyżej parteru - wprowadziła firma Unidevelopment w projekcie Sadyba Spot. Od 10 września do dziś ceny poszukiwanych przez nas mieszkań (32 lokale) zostały obniżone o 1800 zł/m2 (w przypadku tańszych lokali) a nawet o prawie 2100 zł/m2 (w przypadku droższych lokali).  Dla przykładu, cena droższego mieszkania spadła z 20.900 zł/m2 do 18.810 zł/m2, a tańszego – z 18.100 zł/m2 do 16.290 zł/m2. W obu przypadkach oznacza to oszczędność rzędu 86-90 tys. zł na lokalu.

Co ciekawe, dotychczasowy lider cenowy w okolicach Sadyby – Dom Development – nie poszedł w obniżki. Pozostawił gros swojej oferty na tym samym poziomie cenowym co miesiąc temu (średnio 16.700 zł/m2). Są też wyjątki - trzy lokale biją po oczach celowo wyeksponowaną obniżką, a przynajmniej jeden lokal… ukrytą podwyżką. Ten ostatni w połowie maja kosztował 16.700 zł/m2, 1 września potaniał do 15.700 zł/m2, aby 30 września wrócić do pierwotnej ceny 16.700 zł/m2.  

Gdzie kupimy najtaniej?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, musimy dać się złapać w pułapkę, zastawioną przez deweloperów. Każdy z nich wystawia bowiem na swojej stronie internetowej po kilka mieszkań, które mają kusić klientów wyjątkowo niską ceną. Nie są one jednak reprezentatywne dla całej oferty.

Kto wygrywa w tym miesiącu?

Najtańszy 2-pokojowy lokal powyżej parteru w okolicach starej Sadyby kupimy w Sadyba Spot przy Powsińskiej. Dwa lokale wystawione są tam po cenie 14.000 zł/m2, a jeden za 14.850 zł/m2. To jednak wyjątki. Za resztę oferty zapłacimy albo ponad 16 tys./m2, albo ponad 18 tys. zł/m2. Do sprzedaży pozostały 32 lokale spełniające nasze wymogi.

Drugie miejsce w tym miesiącu zajmuje lokal w inwestycji Mokotów Sportowy przy Antoniewskiej. Kosztuje on 14.800 zł/m2. W promocji są również dwa inne lokale: jeden za 15.650 zł/m2, a drugi za 15.750 zł/m2. Jeśli chcielibyśmy jednak mieć znacznie większy wybór, musimy być przygotowani na wydatek w okolicach 16.700 zł/m2. Do sprzedania deweloper ma na dziś 53 mieszkania 2-pokojowe powyżej parteru.

Najniższy stopień podium zajmuje Rytm Mokotowa przy Antoniewskiej. Najtańszy lokal do kupienia w tej inwestycji kosztuje 15.066 zł/m2. Pozostałe lokale są jednak niewiele droższe – większość mieści się w przedziale od 15 do 16 tys. zł/m2. Na dziś w ofercie znajdują się 34 mieszkania o poszukiwanych przez nas parametrach.