Sobolewska, Buska, Nałęczowska, Goplańska, Rabczańska, Ojcowska, Żegiestowska to wyjątki, które potwierdzają regułę. Poza tymi siedmioma miejscami i wzniesionymi tam inwestycjami apartamentowymi, stara Sadyba przez ostatnich 35 lat skutecznie opierała się deweloperom. Dziś sytuacja się zmieniła. Na Sadybie i jej obrzeżach powstał właśnie jeden duży apartamentowiec, a kolejnych sześć mniejszych czeka na realizację. Ku naszemu zaskoczeniu, inwestycje te nie sprzedają się jak świeże bułeczki.

11 pięter przy Wisłostradzie

W miejsce Bazaru Sadyba, na rogu Powsińskiej i św. Bonifacego, powstał niedawno 11-piętrowy apartamentowiec firmy Unidevelopment. Do sprzedaży trafiło 111 mieszkań, głównie mniejszych – 2 i 3-pokojowych. Choć klucze można odebrać z marszu, budynek przy Powsińskiej 23 sprzedaje się średnio. Ponad 2 miesiące po oddaniu inwestycji i przekazaniu kluczy pierwszym klientom, w ofercie wciąż znajduje się 59 lokali, w tym 44 2-pokojowych i 14 3-pokojowych, a więc takich, które są na rynku najbardziej pożądane.

Dlaczego apartamenty Sadyba Spot nie schodzą jak świeże bułeczki? Jak nie wiadomo o co chodzi, to zapewne chodzi o pieniądze. Oficjalnie ceny nie są wygórowane. Jak podała nam Marta Wiśniewska z agencji PR Dfusion, która obsługuje inwestycję komunikacyjnie, wynoszą one od 16.500 zł/m2 do 21.100 zł/m2 – w przypadku lokali 2-pokojowych i od 16 900 zł/m2  do 18.800 zł/m2 - w przypadku lokali 3-pokojowych. Na stronie deweloperuch.pl, na której sami klienci publikują dane o cenach nowych inwestycji deweloperskich, aż 9 lokali wyceniono powyżej maksymalnego progu, podanego nam przez przedstawicieli Unidevelopment. Lokale te mają być wycenione w przedziale od 20.244 zł do 21.463 zł.

Trzeba pamiętać, że na tym koszt mieszkań się nie kończy. Przyszły nabywca musi liczyć się z dodatkowym kosztem od 32 tys. brutto za miejsce postojowe w hali garażowej na platformie do 62 tys. zł brutto za miejsce postojowego w hali garażowej. Jeśli zażyczy sobie również bok rowerowy, musi dołożyć 8,5 tys. zł/m2. Miejsca postojowe i boksy rowerowe to opcje, ale trudno sobie wyobrazić, by nowi mieszkańcy sprowadzili się bez samochodów i rowerów.

Notowany na giełdzie Unidevelopment walczy o klienta jak może. Zorganizował już trzy dni otwarte. Na pierwszych, zorganizowanych na początku grudnia 2024, kusił klientów „specjalnymi promocjami i rabatami do 77.000 zł”. Na kolejnych, w lutym, oferował promocję w postaci „miejsca garażowego na platformie za 1.000 zł przy zakupie nowego mieszkania”. Dziś oficjalnie nowych promocji nie ma. Ale nieoficjalnie deweloper jest gotów pójść na ustępstwa. „Klienci odwiedzający biuro sprzedaży mogą uzyskać rabat uzależniony od rodzaju mieszkania i harmonogramu płatności” – deklaruje Marta Wiśniewska.

150 metrów od Jeziorka Czerniakowskiego

Kolejny poważny projekt deweloperski szykuje się na obrzeżach starej Sadyby (formalnie na Augustówce), 150-metrów od południowego brzegu Jeziorka Czerniakowskiego. Na ponad hektarowej działce między Wróblewskiego, Kostrzyńską i Biechowską mają powstać cztery dwupiętrowe budynki z jednopiętrowym garażem podziemnym. Do sprzedaży trafi 93 dwu-, trzy- i czteropokojowych mieszkań o powierzchni od 35 do aż 130 m2. Poprzeczka jeśli chodzi o wykończenie jest tu zawieszona wyżej niż w przypadku apartamentowca Sadyba Spot przy Powsińskiej – mają tu być tarasy, ogródki, dużo przeszkleń i stropy o wysokości 2,85 cm.

Mini-osiedle firmy APM Development o nazwie Augustówka Residence chce się wyróżniać designem. - To wyjątkowy adres w Warszawie, oferujący połączenie nowoczesnego designu z kameralną atmosferą – reklamował się deweloper na początku listopada 2024, ogłaszając oficjalny start projektu.

Po długim oczekiwaniu na pozwolenie na budowę (już jest), początek prac wyznaczono na styczeń 2025. W prospekcie informacyjnym, zamieszczonym na stronie inwestycji, podano, że wykop pod budynek powstanie do 30 kwietnia 2025, stan surowy budynku do 31 grudnia 2025, a zakończenie prac wraz z zagospodarowaniem terenu zewnętrznego i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie ma nastąpić do 31 grudnia 2026.

Na razie widać, że inwestycja łapie zadyszkę. Wykop nie ruszył do dziś. Plac budowy otoczony jest wysokim płotem, ale w środku nic się nie dzieje. Podobnie jak na ulicy dojazdowej, którą miał zbudować inwestor. Zamiast czterech budynków, o których wspominał prospekt informacyjny, teraz w reklamach mowa jest o trzech (jak podała nam przedstawicielka dewelopera, najpierw zbudowane zostaną dwa budynki A i B, a dopiero po nich kolejne – C i D, a pierwsze prace budowlane ruszą dopiero w lipcu).

W najlepsze trwa natomiast ofensywa marketingowa w social mediach. Na początku maja 2025 na profilu APM Development pojawiły się bardzo hojne – jak nazwał to sam deweloper „rekordowe” - promocje. Na 2-pokojowe mieszkania można było otrzymać rabat w wysokości do 96.180 zł, a na 3-pokojowe do 125.780 zł. Oferta dotyczyła 19 lokali i obowiązywała „do wyczerpania puli mieszkań objętych rabatami”. Innym razem pierwsi klienci kupujący mieszkania 3-pokojowe mogli liczyć na miejsce postojowe w garażu podziemnym za złotówkę. Ta oferta miała obowiązywać do końca maja 2025 lub do wyczerpania puli promocyjnych lokali (jak sprawdziliśmy u dewelopera, oferta miejsce postojowe za złotówkę obowiązuje do dziś). Tak duże rabaty w przedsprzedaży dowodzą, że samo hasło „zielona spokojna Sadyba” czy „rezerwat Jeziorko Czerniakowskie” nie wystarczy dziś do przyciągnięcia klientów. Tym bardziej, że ceny lokali nie są zbyt wygórowane, jak na ten standard i położenie. Jeśli wierzyć stronie z ofertami cenowymi deweloperów, wprowadzanymi przez klientów, deweloperuch.pl, ceny w inwestycji przy Jeziorku Czerniakowskim wahają się w przedziale od 16.508 zł/m2 do 19.070 zł/m2, przy czym ceny 4 droższych lokali dochodzą do 21.770 zł/m2.  – Rabaty można negocjować indywidualnie – deklaruje przedstawicielka APM Development w biurze sprzedaży.

W południowej otulinie Jeziorka Czerniakowskiego

Bardziej zaawansowany w budowie od spółki APM Development jest deweloper Nova, który chce postawić trzy budynki w otulinie Jeziorka Czerniakowskiego, między osiedlem Zen Garden i ul. Augustówka (formalnie to Augustówka). Zaawansowanie polega na wycięciu kilku dużych drzew i krzewów oraz wylaniu fundamentów (a następnie ich przysypaniu dla zatarcia śladów). W wyniku interwencji okolicznych mieszkańców inwestycję przerwano w marcu 2025. Dzielnica Mokotów podejrzewając prowadzenie budowy niezgodnie z przepisami skierowała sprawę o stwierdzenie legalności do nadzoru budowlanego.

Sprawa legalności budowy nie została do dziś rozstrzygnięta. Wszystko jednak wskazuje na to, że deweloper otrzyma do pokrycia opłatę legalizacyjną, a budowa – już z pozwoleniem na budowę - ruszy ponownie. Powstanie zabudowy wielorodzinnej w tym miejscu jest bowiem dopuszczone przez prawo. Deweloper nie ma pozwolenia na budowę z innego powodu. Musi uzgodnić z wszystkimi stronami wytyczenie drogi dojazdowej do budowy. Takiej, która byłaby dość szeroka, by spełnić oficjalne wymogi urzędników, i dość wąska, by uśmierzyć obawy mieszkańców pobliskiego osiedla Zen Garden, którzy nie chcą wpuścić tą drogą ruchu lokalnego wokół swoich domów.

Odnowiona kamienica

Prawie skończona jest przebudowa przedwojennej dwupiętrowej kamienicy przy Zielonej 44. Tu w papierach wszystko się zgadza – jest pozwolenie na budowę. Jak przekazała nam Łucja Dresler z zarządu spółki Zielona 44, brakuje jedynie pozwolenia na przyłącze wodne. Z zewnątrz budynek czeka też na wykończenie balkonów.

3-pokojowe apartamenty trafiły już na rynek. Ich ceny wahają się od 19.850 zł/m2 do 20.100 zł/m2. Oficjalnie nic nie słychać o rabatach.

Kamienice z odzysku i kameralne apartamentowce

Zielona 44 wytycza nowy szlak dla zabudowy apartamentowej na Sadybie. Największy potencjał na nowe mieszkania kryje się właśnie w przebudowie przedwojennych kamienic. Taki los być może spotka przeznaczoną na przetarg gminną kamienicę przy ul. Ciechocińskiej 5. Z czasem podobnie może się stać m.in. z prywatnymi pustostanami przy Powsińskiej 36, czy z kamienicami, wobec których występują roszczenia zwrotowe - np. przy Zielonej 40, Goraszewskiej 21, czy Jodłowej 28.

W tym kierunku – przebudowy starej kamienicy na apartamentowiec – zmierza zabytkowy dom wielorodzinny przy Zelwerowicza 15. Obok niego ma stanąć zupełnie nowy budynek. Wniosek inwestorów jest obecnie zawieszony.

Również na etapie urzędowej procedury jest kolejny kandydat na apartamentowiec – dawna piekarnia przy Orężnej 62. Oficjalnie wniosek inwestora dotyczy wyburzenia obecnych zabudowań i postawienia tam budynku biurowego. Typowo mieszkalny układ pomieszczeń, duże tarasy, liczne przeszklenia i lokalizacja w środku willowego osiedla sugerują jednak, że zamiast biurowca powstanie tu de facto apartamentowiec. Wniosek jest obecnie rozpatrywany przez wydział architektury w dzielnicy Mokotów.