Po raz trzeci stołeczny ratusz wyłożył projekt planu miejscowego dla łąk przy Trasie Siekierkowskiej, zwanych Czerniakowem Południowym. Poprzednie wyłożenia sprzed kilku lat spotkały się z dużym wzburzeniem mieszkańców Warszawy. To najnowsze z tego roku przeszło bez echa. Jak wynika z listy opublikowanej przez ratusz 13 sierpnia, do projektu zgłoszono zaledwie 53 uwagi. To nic w porównaniu do niedawnych konsultacji społecznych w tematach transportowych (do projektu Strefy Czystego Transportu w Warszawie wpłynęło 3 tysiące uwag, a do projektu siatki połączeń autobusowych po oddaniu Tramwaju do Wilanowa 2 tysiące uwag).

Projekt nowego Miasteczka Wilanów, jak o nowym osiedlu mówi się czasem w mediach, przyciągnął uwagę trzech grup: indywidualnych mieszkańców (1/4 wszystkich uwag), organizacji pozarządowych (1/4) oraz inwestorów (w tym indywidualnych właścicieli gruntów i deweloperów) (2/4).

Mieszkańcy apelują o rezygnację z zabudowy

Pierwsza grupa proponowała, by całkowicie zrezygnować z zabudowy mieszkaniowej na rzecz zachowania i rozwijania terenów zielonych, rekreacyjnych i przyrodniczych. Zgłoszone argumenty są dośc radykalne, ale mimo to zbieżne z polityką miasta w zakresie ochrony środowiska.

Agnieszka Bukowicka: „Zmiany klimatyczne i coraz częstsze fale upałów powodują, że takie miejsca stają się „zielonymi płucami” miasta i naturalną ochroną przed ekstremalnymi temperaturami. Zabetonowanie tego obszaru – nawet w formie tzw. zabudowy ekstensywnej – zwiększa ryzyko miejskiej wyspy ciepła, a także może wpływać na gospodarkę wodną, w tym wysychanie samego Jeziorka Czerniakowskiego.”

Olga Gładych: „Teren ten znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie rezerwatu „Jeziorko Czerniakowskie” i stanowi ważną otulinę przyrodniczą. Zabudowa, nawet częściowa, może negatywnie wpłynąć na lokalny ekosystem, bioróżnorodność oraz siedliska ptaków i innych gatunków.”

Żaden z postulatów mieszkańców nie został uwzględniony.

Organizacje pozarządowe jednym głosem za punktowymi zmianami

Organizacje pozarządowe, choć zgadzały się z argumentami mieszkańców Sadyby i Czerniakowa, najwidoczniej uznały, że zabudowa jest nieunikniona i można jedynie powalczyć o ważne zmiany punktowe.

Mokotowska radna Zofia Jaworowska chciała na przykład zmienić przeznaczenie kilku działek z zabudowy wielorodzinnej na jednorodzinną lub zieleń parkową. Apelowała też o usunięcie zapisu o dopuszczeniu garaży w kondygnacjach podziemnych, by nie ingerować w gospodarkę wodną w obszarze zlewni Jeziorka Czerniakowskiego.

Grzegorz Mizieliński z Towarzystwa Społeczno-Kulturalnego Miasto Ogród Sadyba postulował z kolei, by poszerzyć i wydłużyć pas zieleni graniczący z terenem rezerwatu przyrody Jeziorko Czerniakowskie, co wiązałoby się z rezygnacją z kilku działek zabudowy jednorodzinnej i usług sportu i kultury. Pas zieleni parkowej stanowiłby bufor między zabudową a rezerwatem a dodatkowo zachowałby charakter obecnie użytkowanego ciągu spacerowego i rekreacyjnego wzdłuż ulicy Na Urzeczu.

Wszystkie zmiany proponowane przez współpracujące ze sobą organizacje pozarządowe zostały odrzucone. Poza jedną. Fundacja Zielona Mrówka, Fundacja Strefa Zieleni, Centrum Ochrony Mokradeł, Fundacja Sendzimira, Miasto Jest Nasze, Fundacja Brda i Towarzystwo Społeczno-Kulturalne Miasto Ogród Sadyba wywalczyły zmianę w definicji „zielone dachy”.

Jak zauważyły organizacje, jeden z zapisów planu określa, że: „na terenach zabudowy mieszkaniowej dopuszcza się odstępstwo od przyjętej minimalnej wysokości zabudowy przy realizacji jednokondygnacyjnych garaży na poziomie terenu, przy czym na terenach zabudowy wielorodzinnej warunkiem ich zrealizowania jest wprowadzenie na nich zielonych dachów.” Ekolodzy stwierdzili – a urzędnicy się z nimi zgodzili - , że „definicja zielonego dachu nie jest określona w słowniku pojęć i pozwala na dowolną interpretację. Intencją projektowania zielonych dachów jest wykonywanie na nich warstw wegetacyjnych umożliwiających sadzenie i utrzymanie szaty roślinnej, jako elementu powierzchni czynnej biologicznie. W tym przypadku opis „zielony dach” może zostać odczytany jako kolor pokrycia dachowego.”

Inwestorzy chcą wyżej

Wyłożenie projektu planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego pobudziło do działania również inwestorów. Dzięki konsultacjom otrzymaliśmy dość szeroki przegląd firm i osób zainteresowanych zagospodarowaniem łąk nad Jeziorkiem Czerniakowskim. Niektórych z nich znaliśmy. Mayland i ACG15 to dwóch deweloperów, którzy są na tym terenie obecni od kilku lat. Ale pojawili się też nowi deweloperzy lub przedstawiciele indywidualnych właścicieli: spółki MEM, Rafał Dębowski Dębowski i Wspólnicy, Wiwerna, Petunia. O swoje postanowili zawalczyć również obecni już w okolicy: Veolia, Mokotów Park i Spółdzielnia Mieszkaniowa Energetyka.

Praktycznie wszyscy inwestorzy postulowali podniesienie wskaźników zabudowy. Żaden z ich postulatów nie spotkał się z przychylnością urzędników.

Pozorne zmiany

Co zatem uwzględniono? Doprecyzowanie zapisu o zielonych dachach. Nic więcej. W kilku miejscach urzędnicy wpisali, że uwzględnili uwagę, ale de facto za każdym razem dawali jedynie do zrozumienia, że daną uwagę uwzględnili już w wyłożonym tekście planu.  Tak było na przykład z drobną zmianę wskaźnika maksymalnego udziału powierzchni zabudowy na obszarze A4.11 MN na 37% i związaną z tym zmianą wskaźnika minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej na obszarze A4.11 MN na 63%. W innym przypadku, ratusz oznaczył jako uwzględnioną uwagę „aby woda z terenów zabudowanych nie spływała do kanalizacji ogólnospławnej, tylko dalej była odprowadzania do Jeziorka”.

Jak widać, urzędnicy woleli nie ryzykować ponownego wyłożenia i utrącili praktycznie wszystkie (poza jedną) uwagi. W najbliższych tygodniach projekt powinien trafić na sesję Rady Warszawy.

Pełna lista uwag i odpowiedzi urzędników jest dostępna na stronie miasta pod tym linkiem.